Le courtier Meilleurtaux.com a calculé le nombre d’années de détention à partir duquel l’achat devient plus intéressant que la location pour un appartement de 70 m².
Grâce à des taux d’intérêt d’emprunt toujours au plancher, l’automne 2018 devrait encore permettre à de nombreux locataires de franchir le pas pour devenir propriétaires. En dehors des grandes agglomérations les plus dynamiques où les prix ont flambé comme Bordeaux et Lyon et des villes toujours très chères comme Paris ou Nice, il y a beaucoup d’exemples de villes moyennes où on ne constate pas de grande différence entre le loyer et l’effort financier d’un emprunt pour acquérir son logement.
Budget de 200 000 €
Avec un taux d’intérêt sur 20 ans de 1,45%, une mensualité de remboursement de 1 000 € permet actuellement d’emprunter 200 000 €, assurance à 0,25% comprise. Ce budget permet d’acheter un appartement de 3 à 4 pièces dans bon nombre de villes moyennes, voire une petite maison de 80 à 100 m². Une mensualité de 1000 € réclame quand même un revenu mensuel proche de 3 000 € au sein du foyer s’il n’y pas d’autres crédits en cours.
Les taux bas favorisent les grandes surfaces
La dernière étude réalisée par le courtier en prêts immobilier Meilleurtaux.com sur l’opportunité de devenir propriétaire par rapport à être locataire apporte un éclairage pour les principales grandes villes françaises. Meilleurtaux a calculé le nombre d’années de détention à partir duquel l’achat devient plus intéressant que la location pour un appartement de 70 m². Il faut rappeler que le niveau actuel toujours historiquement bas des taux d’intérêt avantage l’acquisition de grandes surfaces en permettant d’exploiter au maximum le levier de l’endettement (au bénéfice donc des ménages les plus solvables). L’acquisition d’un 70 m² se rentabilisera donc beaucoup plus vite que celle d’un studio ou d’un deux pièces.
Moins de 3 ans en moyenne pour un 70 m²
Pour la France entière, Meilleurtaux estime que l’acquisition est rentabilisée en moyenne au bout de 2 ans et 8 mois pour un 70 m². Autrement dit, un locataire de 70 m² commence en moyenne à perdre de l’argent au bout d’un peu moins de 3 ans. Cela suppose cependant d’avoir la capacité d’endettement pour un 70 m², ce qui peut être compliqué dans les régions où l’immobilier est le plus cher comme en région parisienne.
Par rapport à la même période en 2017, Meilleurtaux souligne que les conditions de taux exceptionnellement basses permettent, malgré une fiscalité locale en hausse et des prix globalement en progression, de réduire ou maintenir la durée de rétention nécessaire d’un bien dans la plupart des grandes villes. Seules les villes dont les prix se sont fortement renchéris voient la durée de détention nécessaire d’une résidence principale augmenter par rapport à 2017. C’est le cas de Lyon, Bordeaux et Paris.
Hypothèses de départ
Pour une location, Meilleurtaux.com a pris en compte le montant des loyers de l’observatoire Clameur. Dans le cas d’un achat, le courtier se base sur les prix de l’immobilier au mètre carré calculés par seLoger.com dans un scénario ou l’achat est financé avec 10% d’apport et un emprunt sur 20 ans à un taux de 1,45%+0,25% d’assurance. Les frais de notaires sont pris en compte de même que la taxe foncière et les charges de copropriété du futur propriétaire.
Pour comparer location et achat, un rendement de 1,1% est retenu pour le placement des liquidités du locataire correspondant à l’apport du propriétaire. On peut bien sûr trouver mieux comme placement mais cela suppose souvent une certaine dose de risque. Au niveau de l’évolution des prix de l’immobilier, Meilleurtaux applique un scénario optimiste avec une hausse de 3% intégrée en année 1 et 2 puis +2% chaque année suivante. En parallèle, l’évolution des loyers est calculée à +1,8% en année 1 et +1,2% en année 2. Une hausse de 1,5% par an des charges de copropriété est également appliquée.
Les délais sont plus longs dans les villes les plus chères
Les villes où les prix de l’immobilier sont les plus élevés restent celles où les délais sont les plus longs avant de rentabiliser un achat, même si les écarts se sont réduits ces dernières années avec la chute des taux d’emprunt et aussi celle du rendement de l’épargne. Paris reste donc une des villes où rentabiliser une acquisition reste le plus long (11,6 ans pour un 70 m²) devant Bordeaux (10 ans) et Lyon (9 ans). A l’opposé, des villes comme Brest, Le Havre, Perpignan ou Mulhouse ne demandent qu’une année pour rentabiliser un achat.
Au-delà des calculs
Au-delà de ces calculs mathématiques, il faut bien sûr prendre en compte l’agrément et la sécurité procurés par le statut de propriétaire. Inversement, le locataire évitera les mauvaises surprises des travaux de copropriété (ravalement de façade, ascenseur…) et aura plus de liberté pour changer de logement
