Quelque 2 .000 euros d’impôt en moins pendant douze ans pour un investissement en immobilier locatif de 100.000 euros dans une ville moyenne : telle est la promesse alléchante de la réduction d’impôt «Denormandie» (article 226 de la loi de finances). Pourquoi personne n’en parle ?
L’article 226 de la loi de finances pour 2019 est peu connu, et c’est bien dommage. Car il crée un nouveau dispositif de défiscalisation immobilièretrès efficace et surtout adapté au profil de nombreux épargnants.
La réduction d’impôt peut atteindre 2.000 euros par an pendant douze ans pour une opération dont le coût total ne dépasse pas 100.000 euros. Une aubaine en ces temps de «ras-le-bol» fiscal.
Dispositif «Denormandie»
Cinq conditions doivent être remplies pour profiter de l’avantage fiscal «Denormandie» du nom du ministre de la Ville et du Logement qui l’a proposé (articles 199 novovicies du CGI) :
1 – Le logement doit être acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 ;
2 – Le bien doit être situé dans une des 222 communes retenues dans le «Plan action cœur de ville» (Vannes, Valenciennes, Épinal, Arles, Perpignan, Dax, etc.) ou dans une commune ayant conclu des Opérations de revitalisation du territoire (ORT). La liste des villes éligibles sera fixée par arrêté des ministres chargés du logement et du budget ;
3 – Le montant des travaux, «facturés par une entreprise», doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération (prix du bien + travaux). Les travaux éligibles seront déterminés par décret. «Nous assurerons que l’aide ne serve pas, par exemple, à rénover une piscine ou à simplement rafraîchir des logements qui auraient besoin de travaux beaucoup plus lourds», souligne Julien Denormandie ;
4 – Le bien doit être loué six, neuf ou douze ans. Plus la durée de location est longue, plus le taux de réduction d’impôt est élevé, respectivement, 12, 18 et 21% du coût total de l’opération (prix du bien + travaux).
5 – Vous devez respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire du Pinel. Des seuils peu contraignants dans les villes visées.
Un dispositif fiscal mal connu
Pourquoi la réduction d’impôt «Denormandie» n’est-elle pas plus connue ?
Tous les ingrédients sont réunis pour que le public se saisisse de ce dispositif de défiscalisation immobilière.
Julien Denormandie estime que la dépense fiscale correspondante devrait s’établir à «120 millions d’euros pour la première année, dans les opérations Cœurs de Ville».
Sur le plan fiscal, l’investisseur devra bien sûr choisir entre le «Denormandie» et le mécanisme du «déficit foncier» qui autorise la déductibilité des travaux des loyers et le report sur le revenu global de l’éventuel déficit foncier à hauteur de 10.700 euros par an.
La générosité de l’article 226 de la loi de finances pour 2019 a ses limites.
Par Christian Fontaine le 20/01/2019
Le Revenu
