La pierre procure des revenus réguliers et indexés. Pour gagner plus, optimisez le volet fiscal de votre investissement.

Pour compléter leurs pensions, de nombreux retraités louent un ou deux logements, souvent des petites surfaces, à des étudiants ou de jeunes couples.

Un choix qui ne doit rien au hasard. Placement tangible, l’immobilier rassure tout en procurant des revenus réguliers. Investir dans des logements locatifs à crédit est une stratégie de préparation de la retraite accessible à tous.

Profitez de la faiblesse actuelle des taux d’intérêt, qui rend l’opération encore plus rentable, pour franchir le pas. Bien sûr, il faut investir à bon escient. Quelques conseils pour réussir votre investissement locatif.

Emplacement : achetez dans une agglomération que vous connaissez

N’achetez que ce que vous auriez plaisir à habiter vous-même. En d’autres termes, privilégiez les emplacements que vous connaissez le mieux. Que penser, par exemple, de cet investisseur orléanais qui s’est laissé convaincre par un promoteur d’investir en régime Pinel à Toulouse, où il n’avait jamais mis les pieds ?

Un bon emplacement ne se juge pas sur une plaquette publicitaire, toujours flatteuse. L’ambiance du quartier, les projets que la municipalité lui réserve, la proximité d’une gare, la desserte par les transports en commun ainsi que les équipements voisins (école, stade, etc.) sont autant d’éléments à considérer.

Évitez les programmes entièrement voués au locatif.

Il est bon que les immeubles soient occupés par des propriétaires et des locataires, cela augure en principe d’un meilleur entretien, d’une meilleure conservation de l’immeuble.

Les propriétaires occupants sont plus attentifs à la bonne tenue de l’immeuble qu’un bailleur qui vit à 200 kilomètres de là.

Pensez également que dans le cadre d’un dispositif fiscal, de type Pinel par exemple, tous les propriétaires auront peut-être l’intention de vendre une fois la période obligatoire de location passée.

Résultat, tous les appartements risquent de se retrouver sur le marché en même temps, avec pour conséquence une forte concurrence sur les prix, surtout si la demande n’est pas dynamique.

Superficie : évitez les petites surfaces

Le marché des biens à louer a changé sous la contrainte de nouvelles dispositions fiscales et légales qui viennent peser sur la gestion et la rentabilité de certains logements.

À Paris, les chambres de service et les studettes minuscules sont ainsi très pénalisées par l’encadrement des loyers. De plus, la demande des étudiants change.

Ils préfèrent, pour le prix d’une chambre de service au sixième étage sans ascenseur, partager un appartement de deux ou trois pièces, plus spacieux et plus confortable.

En conclusion

En immobilier locatif, vous n’avez pas besoin de disposer de compétences particulières. L’essentiel consiste à s’investir dans son opération afin de ne pas surpayer son acquisition et d’acheter là où la demande locative est dynamique et le restera.

Dans telle ville, il faudra privilégier les grands appartements situés en rez-de-chaussée, dans telle autre les pavillons, les maisons de village, voire les villas toutes équipées (cuisine aménagée, dressing, etc.) dans un cadre champêtre.

Les murs de commerce peuvent aussi représenter de belles opportunités tout comme les bureaux. Si vous connaissez bien votre niche de marché, vous ne pouvez que réaliser une bonne affaire à terme.

L’environnement monétaire est favorable aux emprunteurs. N’hésitez pas à investir à crédit en restant raisonnable sur la durée du prêt immobilier et le montant total de vos dettes.

Le régime fiscal doit aussi être optimisé. Sachez que seuls les travaux d’entretien et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers, pas les travaux d’agrandissement.

Plus de conseils immobiliers dans nos articles premiums. Vous y découvrirez des astuces pour réduire les frais de notaire en toute légalité quel que soit le type d’acquisition, maison ou appartement.

Et aussi des articles pratiques sur l’achat en direct de particulier à particulier ou via une agence immobilière.

L’investissement immobilier est analysé en profondeur, dans toutes ses composantes : neuf et ancien à rénover, résidences principale et secondaire, investissement locatif, achat à la montagne, à la campagne (au calme en étant proche d’un village et des commerces), etc.

Christian Fontaine et Myriam Simon

Le Revenu.com