La fièvre immobilière des Français devrait s’atténuer progressivement cette année mais le groupe bancaire BPCE anticipe encore une progression moyenne des prix de 5% dans l’ancien.
Le groupe bancaire BPCE envisage une poursuite de la hausse des prix de l’immobilier existant cette année, en moyenne de 5% au niveau national, un rythme quand même ralenti par rapport à +8% en 2021. Après une année 2021 marqué des records retentissants au niveau des prix et des volumes de transactions, « la fièvre immobilière des Français semble retomber légèrement », estime le directeur des études économiques de BPCE, Alain Tourdjman. Selon lui, 2022 ne marquera pas de rupture des tendances actuelles mais plutôt un point d’inflexion, à mesure que des facteurs de ralentissement commencent à apparaître.
Un peu moins d’intentions d’achat
BPCE s’appuie notamment sur une enquête montrant un recul significatif des projets d’achats des Français entre les mois de mai et novembre 2021, que ce soit pour la résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif. Les ménages modestes semblent d’ailleurs les plus concernés par cette accalmie. Le groupe bancaire observe en parallèle une perception de la conjoncture plus favorable à la vente qu’à l’achat avec certainement le sentiment pour certains que l’on arrive à un pic des prix.
Globalement, les intentions d’achat et d’aménagement du logement restent quand même à des niveaux très élevés, au détriment par exemple des projets d’achats de véhicules qui souffrent d’un détournement d’intérêt dans un contexte où la crise sanitaire a recentré des ménages sur leur habitat. Ceux qui ne peuvent pas ou ne veulent changer de logement semblent d’ailleurs nombreux à se reporter sur des travaux d’amélioration de leur logement.
Clap de fin pour la baisse des taux d’emprunt
« Je pense que l’on peut acter la fin de la baisse des taux d’emprunt et envisager un début de hausse cette année », souligne Alain Tourdjman, en rappelant que la baisse des taux a été le principal moteur de la hausse des prix de la pierre depuis de longues années. Parmi les autres facteurs de ralentissement, il y a des financements désormais plus contraints pour l’investissement locatif en raison de l’application plus stricte par les banques des critères (taux d’endettement notamment) imposés par l’autorité de surveillance (HCSF).
Un impact retardé pour le nouveau DPE
Par ailleurs, les incertitudes associées au nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) dans l’ancien pourraient impacter progressivement les prix alors que l’impact des moins bonnes étiquettes énergie sur les prix de vente des appartements ou des maisons reste pour l’instant peu prononcé, en particulier dans les zones où la pression de la demande reste forte. « L’effet du DPE sur les prix devrait s’accroître quand le marché se détendra et que la fluidité des transactions sera moindre, l’effet de sélectivité est plus sensible lors des retournements de marché », prévient Alain Tourdjman. Il faut d’ailleurs s’attendre à des blocages dans les copropriétés qui ne parviendront pas à trouver un accord pour engager des travaux de rénovation.
Un ralentissement encore progressif
Pour autant, ces facteurs de ralentissement ne devraient être opérants que progressivement avec un impact encore limité en 2022. En effet, les facteurs de soutien structurels (des taux encore très bas, un pouvoir d’achat préservé avec un chômage en recul, une image de valeur refuge renforcée par la crise et l’évolution récente des prix…) sont appuyés par des relais de croissance nouveaux comme le retour des investisseurs institutionnels sur le marché résidentiel. BPCE anticipe ainsi pour 2022 des volumes de transactions dans l’ancien à peine inférieurs au record de 2021 : environ 1,14 million contre 1,2 million l’an dernier.
Quant aux prix, la hausse moyenne de 5% resterait impulsée par la dynamique de revalorisation des zones moins denses avec une progression de 3,3% en Ile-de-France mais de 7% en province selon les projections de BPCE. Les maisons anciennes garderaient un net avantage puisque le groupe bancaire voit leurs prix bondir encore de presque 7% (près de +10% en 2021) contre seulement +2,9% pour les appartements (+5,7% en 2021).
Opportunité ?
Alain Tourdjman voit cependant dans les conséquences de la crise sanitaire et de cette hausse spectaculaire des prix une opportunité à réduire le nombre de logements vacants qui sont souvent situés dans ces zones moins denses appréciées des Français. Cela passe par une réhabilitation de logements qui restent en général moins chers, même en ajoutant le budget des travaux. A condition par contre que la relocalisation des ménages dans des villes petites et moyennes s’accompagne d’une politique publique de transport dédiée pour lever le frein des distances avec le lieu de travail.
Publié par Olivier Cheilan |
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