Le droit de propriété regroupe 3 prérogatives :
- L’usus qui est le droit de détenir et d’utiliser la chose ou le bien.
- Le fructus qui est le droit de percevoir les fruits (revenus) d’une chose ou d’un bien.
- L’abusus qui est le droit de disposer de la chose ou du bien (vendre, donner ou modifier).
C’est la séparation de certaines de ces prérogatives qui donne lieu à la création de deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier dispose d’un droit temporaire de jouissance et d’usage du bien. Le nu-propriétaire dispose du bien, à son extinction, il devient alors plein propriétaire.
Le démembrement immobilier
Dans le cadre immobilier, l’usufruit donne le droit d’usage, de jouissance du bien, c’est-à-dire le droit de l’habiter ou de le louer pour en percevoir les fruits. A l’inverse, la nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien, sans disposer pour autant du droit d’en jouir.
Grâce au démembrement immobilier, les parents peuvent donner la nue-propriété à leur enfant et en conserver la jouissance. Cela permet d’anticiper leur succession tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux. La transmission ne portant que sur la nue-propriété, sa valeur ne correspond donc qu’à une fraction du prix du bien. Au décès des parents, l’enfant devient pleinement propriétaire sans droits de succession. Durant la période de démembrement, les parents conservent la jouissance du bien, pour l’occuper ou le louer, tandis que l’enfant ne supporte ni les charges ou impôts, qui sont à la charge des usufruitiers. C’est notamment le cas de l’éventuel IFI.
