Ne pas disposer d’une épargne suffisante pour constituer l’apport personnel de 10 %, demandé par les banques lors de l’octroi d’un crédit immobilier, n’est pas rédhibitoire. Certains clients obtiennent des financements avec un apport inférieur, voire inexistant.
Les banques réclament à leurs clients de posséder un capital d’environ 10 % du montant de l’achat immobilier projeté. C’est le traditionnel « apport personnel», exigé pour obtenir un prêt sur 10, 20 ou 30 ans, qui bloquent certains dans leur volonté d’achat, faute de disposer d’une épargne suffisante.
« Même si le HCSF [Haut Conseil de stabilité financière] n’indique pas noir sur blanc dans sa recommandation qu’il faut 10 % d’apport personnel, pouvoir injecter de l’épargne dans le projet permet d’emprunter moins et donc de réduire l’endettement et la durée du crédit » prévient d’emblée Julie Bachet, directrice générale du courtier VousFinancer, avant de nuancer la situation.
Plus d’1 prêt immobilier sur 5 est octroyé sans apport
Dans certaines banques, ou pour certains profils, il est possible d’emprunter sans avoir d’apport personnel, ou avec peu d’argent (environ 2 à 3 % du montant du bien immobilier) de façon à financer les frais de garantie et de dossier, les frais de notaire pouvant être plus facilement inclus dans le financement.
Chez VousFinancer, 23 % des prêts ont été ainsi accordés en 2021, sans le moindre apport personnel ce qui représente quand même plus de 1 dossier sur 5.
Les banques se montrent particulièrement tolérantes vis-à-vis des jeunes actifs qui procèdent à leur premier achat immobilier. « Si à 30 ans, il est compréhensible de ne pas avoir pu mettre de côté 15 000 € d’épargne, à 40 ans ou 50 ans il est plus problématique de ne pas pouvoir démontrer une capacité à mettre de l’argent de côté », illustre Sandrine Allonier, directrice des études de VousFinancer. Lorsque les candidats au prêt immobilier disposent de perspectives d’évolution de revenus favorables, certaines banques prêtent effectivement jusqu’à 110 % du montant de leurs achats immobiliers.
Même cas de figure pour les emprunteurs qui souhaitent acquérir un bien locatif ou une résidence secondaire, alors qu’ils sont déjà propriétaire de leur résidence principale. Ils disposent souvent d’une épargne mais ils ne souhaitent pas forcément l’utiliser pour réaliser un projet immobilier.
« Au-delà de l’apport, les banques étudient le comportement financier de l’emprunteur, le montant du reste-à-vivre, mais surtout le saut de charge qui est la différence entre le loyer actuel et la mensualité future qui permettra d’anticiper la capacité à faire face ou non à des remboursements», explique Sandrine Allonier.
Ainsi le courtier expose avoir obtenu un prêt de plus de 142 000 € sans apport pour une femme seule de 45 ans, qui a acheté un bien immobilier de 143 000 €, avec un taux de 1,28 % sur 25 ans.
De même, un prêt de 210 000 € au taux de 1,55 % sur 25 ans a été accordé à un couple de 31 ans, employé en CDI depuis 10 ans et fonctionnaire depuis 6 mois, sans enfant, qui disposait de 3400 € de revenus mensuels pour l’achat d’une maison à 190 000 €, sans apport.
L’apport personnel fait baisser le taux du crédit
Reste que disposer d’un apport personnel est un levier pour obtenir des banques un taux d’emprunt attractif. VousFinancer constate ainsi qu’en moyenne, les écarts de taux entre un dossier avec 10 % d’apport et un dossier sans apport sont de 0,10 point. De plus, avoir 20 % d’apport (10 % pour les frais + 10 % du montant du bien) au lieu des 10 % traditionnellement exigés, permet souvent d’avoir une réduction de taux supplémentaire de 0,10 à 0,15 point.
Le montant moyen de l’apport fourni par les emprunteurs est d’ailleurs en augmentation. En 2021, il est de près de 36 000 €, un chiffre en hausse de 23 % par rapport à 2020.
En 2021, plus d’un tiers des dossiers des clients du courtier présentait plus de 10 % d’apport personnel. Ce qui signifie que les deux tiers ne remplissaient pas strictement cette condition et pour près du quart d’entre eux, il n’y avait tout bonnement pas d’apport.
