Le bail commercial est le contrat qui lie le propriétaire du bien, sous statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), avec l’exploitant de la résidence, le gestionnaire. Ce contrat détermine et conditionne l’engagement des parties et précise notamment le montant du loyer, ses modalités de règlement et de réévaluation, la répartition du paiement des charges entre le propriétaire et le gestionnaire. Que doit contenir un bail commercial et quels sont les points de vigilances à surveiller avant de signer ?

FONCTIONNEMENT DU BAIL COMMERCIAL

Le bail commercial est un contrat qui fixe le cadre juridique du bail et sa durée. Il offre de la lisibilité tant au bailleur (le propriétaire) qu’au preneur à bail (le gestionnaire), notamment en termes de temps, car il est établi pour une durée de 9 ans minimum, renouvelable.  En outre, le fait que la répartition des charges soit mentionnée au bail permet d’encadrer les engagements de l’une et l’autre des parties et d’éviter les mauvaises surprises en cas de travaux exceptionnels. Il stipule aussi les conditions de résolution du contrat, en cas de non-paiement du loyer par exemple.

C’est également un contrat qui apporte une certaine tranquillité d’esprit pour l’investisseur. En effet, en tant qu’acquéreur d’un bien immobilier en résidence services  et en signant un bail commercial avec un exploitant, l’investisseur devient un propriétaire-bailleur et c’est l’exploitant qui gère le bien du 1^er janvier au 31 décembre. Le propriétaire ne s’occupe ainsi plus de rien. Plus de problématique de gestion et de recherche de locataires, de gestion des états des lieux et des parties communes… Vous n’avez plus à gérer les «tracas» quotidiens liés à la détention d’un bien locatif traditionnel.

Les avantages du bail commercial

Le bail commercial présente donc de nombreux avantages pour les investisseurs, qui préfèrent souvent opter pour ce type de solution plutôt que d’investir dans un bien immobilier locatif plus classique. Les avantages sont :

• Une gestion facilitée: le gestionnaire s’occupe de tout (entretien résidence, recherche locataire…)
• Des loyers fixes et réguliers: payés mensuellement ou trimestriellement le plus souvent, quel que soit le taux d’occupation de la résidence
• Une meilleure maîtrise des dépenses et charges : les charges qui incombent au propriétaire, et celles qui incombent au locataire sont définies à l’avance, permettant une meilleure lisibilité sur son investissement

LE BAIL COMMERCIAL : LES POINTS CLEFS À VÉRIFIER

Avant de signer un bail commercial, voici quelques points clefs qu’il est essentiel de vérifier.

Qualité du gestionnaire de la résidence

Avant de signer un bail commercial,  vérifier la qualité du preneur à bail, autrement dit le gestionnaire de la résidence. C’est ce dernier qui devra notamment verser le loyer au propriétaire bailleur, administrer et entretenir la résidence, effectuer les éventuels travaux de réhabilitation ou de mise aux normes… Il est donc primordial de vérifier la santé financière de l’exploitant, son expérience dans l’exploitation de résidences, sa notoriété, ses bonnes ou mauvaises pratiques.

Destination des locaux

Le bail commercial précise également la désignation des lieux et la description de l’activité exercée. Ainsi dans le cadre d’un bail commercial en résidence services, il sera précisé l’usage que l’exploitant pourra faire de ce bien (exploitation en résidence services), et l’obligation de fournir au minimum 3 des 4 services para-hôteliers nécessaires à la classification en résidence services (accueil client même non physique, service de petit-déjeuner, fourniture du linge de maison, service de ménage).

Durée

Le bail commercial est un engagement à long terme. Il est signé pour une durée de 9 ans minimum, renouvelable, avec possibilité de résiliation tous les trois ans le cas échéant, d’où son autre appellation « bail 3 6 9 ». Si vous achetez un bien immobilier pour lequel le bail commercial est en cours, il est important de vérifier la durée restante à courir. Ainsi, les baux qui viennent d’être renouvelés sont ceux qui donnent le plus de visibilité à long terme à l’acquéreur. Notons que si le bailleur souhaite résilier le contrat de bail commercial à son terme, il pourra être amené à payer une indemnité d’éviction au locataire ainsi privé d’une partie de son outil de travail.

Loyer et revalorisation

Le bail commercial fixe également le loyer versé par le preneur à bail au propriétaire bailleur et précise également le rythme de versement (mensuellement, trimestriellement ou autre). Ce loyer n’est pas figé et il est appelé à évoluer dans le temps. En effet, celui-ci peut connaître une revalorisation par l’indexation des loyers en fonction d’indices spécifiques définis par la loi et publiés par l’INSEE : Indice des Loyers Commerciaux (ILC), indice de Référence des Loyers (IRL), prix des prestations d’hébergement des personnes âgées (PPHPA), etc…

Charges, taxes et Travaux

Dans le cadre du bail commercial, la répartition des charges est librement définie entre le propriétaire bailleur et le gestionnaire de la résidence. Compte tenu de la destination commerciale du bien loué, le locataire qui exploite la résidence prend en général à sa charge l’entretien courant et les menues réparations en plus d’acquitter les taxes liées à son activité.

Le propriétaire quant à lui assume de manière classique :

• La taxe foncière
• Le renouvellement du mobilier : en fonction de l’exploitant, le changement des meubles pourra intervenir à chaque renouvellement de bail commercial, c’est-à-dire tous les 9 ans
• Les gros travaux codifiés à l’article 606 du code civil qui sont extrêmement rares, le plus commun étant le changement de toiture assumé par l’ensemble des copropriétaires